Land and Housing Rent and Building Violations in Sanandaj, Iran

Document Type : Research Paper

Authors

1 Assistant Professor of geography and urban planning, Faculty of Geographical Sciences, Kharazmi University, Tehran, Iran

2 MA in Geography and Urban Planning, Kharazmi University, Tehran, Iran

Abstract

Introduction 
Rent is defined as a surplus or non-productive profits resulted from inherent or intentional scarcity. Differences between inherent or intentional conditions and consumer and transaction values of urban lands have led to creation of "Rent", that is extravagant profits in housing production sector. Land and housing rent are resulted from location, economical and physical factors as well as management decision makings. Building violations within a city are associated with construction activities and the measures pertaining to holdings without construction permissions issued by different municipalities. The purpose of this study is to investigate the occurrences of building violations as well as land and housing rent with respect to Sanandaj municipality in 2003- 2011. This city with 35 square kilometers area and 373,987 inhabitants is located in central section of Sanandaj in Kordestan Province, Iran. Sanandaj city is divided into 3 regions, 21 areas and 88 neighborhoods. Spatial-physical characteristics of these areas and neighborhoods together are quite different. In general, texture of Region 1 is older and marginalized, that of Region 2 is old, and Region 3 is modern. Thematic studies have been conducted on the prevalence of informal settlements outside the country, particularly developing countries. Not much research has been conducted about the building rent.
 
Methodology  
This research method is based on field work along with documentation. The research hypotheses are analyzed using descriptive statistics including regression coefficient. This study has investigated relationship between 24 indicators of building violations as the dependent variable and the price of land and housing as independent variable and the municipality.
 
Results and discussion  
This study suggests that out of 8072 issued building licenses in the study period (1973-2011) in Sanandaj, 2886 licenses (35.75%), about 204294 square meters in area, are associated with 6291 building violations. This shows that buildings were constructed without following building codes. There are great differences between the land prices in different regions of the city. This difference is sent in land and housing prices in the three regions of Sanandaj. This shows that there is a positive relationship between the demand for construction and violations of municipality building rules. Therefore, construction activities in the area have a space appropriate to the price of land and housing.
 
Conclusion 
It further indicates that land rent and housing value and the trend in the issuance of housing permits and sales pertaining to creation of extra footages and stories and subsequent earning income by municipality have a determinant role in these building violations in the study area. Majority of the issued permits and licenses (98.22%), sales of extra footages and stories occurred in region 3 in Sanandaj is associated with land rent and higher land prices. This, in turn, resulted in more earned income for municipality. The spatial distribution of the quantity and area of ​​building violations at an average price of land and housing is in full compliance. In other words, the number of building violations is observed in the areas where the price of land and housing is higher. Also, due to land supply constraints, on mountainous terrain with obstacles to physical development, housing found mass construction with vertical housing. There are significant positive relationships between construction in the three regions of Sanandaj from 2003 to 2011, and most indicators of price of land and housing performance.

Keywords

Main Subjects

References

. ادل، ماتیو، 1380، اقتصاد سیاسی شهری و منطقه‌ای، ترجمة فریبرز رئیس‌دانا، چاپ اول، انتشارات نشر قطره، تهران.
2. اسماعیل‌پور، نجما، دهقان دهکردی، الهه و محمدرضا خاکیان دهکردی، 1394، علل بروز تخلفات ساختمانی در شهرهای ایران با تأکید بر تراکم ساختمانی و ارائة راهکارهای کاهش آن (نمونة موردی: فرخ‌شهر)، کنفرانس بین‌المللی علوم مهندسی، هنر و حقوق.
3. بهاروندی، عطاءالدین، 1392، بررسی علل تخلفات ساختمانی در شهرهای استان لرستان، اولین همایش ملی معماری، مرمت، شهرسازی و محیط زیست پایدار.
4. بهمنی‌منفرد، هادی و محسن کلانتری، 1391، بررسی تأثیر تصمیمات کمیسیون مادة ۱۰۰ شهرداری در کنترل تخلفات ساختمانی، چهارمین کنفرانس برنامه‌ریزی و مدیریت شهری.
5. پژوهان، موسی و دیگران، 1393، بررسی و تحلیل عوامل مؤثر بر تخلفات ساختمانی در شهرهای کوچک (نمونة موردی: بابلسر)، فصلنامة پژوهش‌های جغرافیای برنامه‌ریزی شهری، دورة 2، شمارة 2، صص 239-252.
6. پورمحمدی، محمدرضا و احمد خلیل‌نژاد، 1381، نقش و اهمیت زمین در طرح‌های توسعة شهری و سازوکارهای رسیدگی به تخلفات ساختمانی (نمونة موردی: شهر تبریز)، نشریة جغرافیا و برنامه‌ریزی دانشکدة علوم انسانی و اجتماعی دانشگاه تبریز، شمارة 30، صص 32-9.
7. حاجی‌یوسفی، امیراحمد، 1376، رانت، دولت رانتیر و رانتریسم: یک بررسی مفهومی، نشریة اطلاعات سیاسی-اقتصادی، شمارة 125 و 126، صص 152-155.
8. حسینی‌زاده مهرجردی، سعیده و سید علی میرنژاد، 1393، تحلیلی بر عوامل و تبعات ساخت‌وسازهای غیرمجاز در شهر حمیدیا و راه‌حل‌های مقابله با آن، اولین همایش ملی عمران، معماری و توسعة پایدار.
9. خضری، محمد، 1384، اقتصاد رانت‌جویی: بررسی زمینه‌های رانت‌جویی در نظام بودجه‌ریزی دولتی ایران، چاپ اول، انتشارات سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی کشور، تهران.
10. رحیمی، وحید و عبدالصمد پناد، 1391، تحلیل و بررسی آرای صادرة کمیسیون مادة 100 شهرداری؛ مطالعة موردی: منطقة ۲ شهرداری زاهدان، چهارمین همایش علمی سراسری دانشجویی جغرافیا.
11. رئیس‌دانا، فریبرز، 1382، معرفی گونة تازه‌ای از رانت زمین شهری، دفتر پژوهش‌های فرهنگی، فصلنامة اقتصاد سیاسی، سال اول، شمارة 2، صص 109-118.
12. ـــــــــــــــ ، 1380، بررسی‌های کاربردی توسعه و اقتصاد ایران، جلد اول، شناخت‌های پایه‌ای، نشر چشمه، تهران.
13. زنگی‌آبادی، علی و دیگران، 1389، تحلیل فضایی تعامل تخلفات ساختمانی و آسیب‌پذیری ناشی از زلزله: مناطق شهر اصفهان، فصلنامة برنامه‌ریزی و آمایش فضا، دورة 14، شمارة 2، صص 1-21.
14. سرخیلی، الناز، رفیعیان، مجتبی و محمدرضا بمانیان، 1393، بررسی رابطة بین تخلف ساختمانی تغییر کاربری و ساختار فضایی تهران با استفاده از تحلیل رگرسیون فضایی، فصلنامة معماری و شهرسازی، دورة 6، شمارة 12، صص 23-41.
15. ـــــــــــــــــــــــــــــــــ ، 1391، بررسی انگیزه‌های تخلف احداث بنای مازاد بر تراکم ساختمانی در شهر تهران، فصلنامة مدیریت شهری، شمارة 30، صص 145-162.
16. شهرداری تهران، 1389، بازنگری و اصلاح چگونگی جلوگیری از خلاف ساختمانی و رسیدگی به آن‌ها، گزارش پژوهشی: خلاصة گزارش.
17. ضیاء توانا، محمدحسن و حامد قادرمرزی، 1388، تغییرات کاربری اراضی روستاهای پیراشهری در فرایند خزش شهری روستاهای نایسر و حسن‌آباد سنندج، فصلنامة پژوهش‌های جغرافیای انسانی، شمارة 68، صص 119-135.
18. فرهودی، رحمت‌الله و اکبر امکچی، 1384، روند توسعة تاریخی، کاربری اراضی و تنگناهای شهرسازی در سنندج، فصلنامة پژوهش‌های جغرافیایی، شمارة 53، صص 87-98.
19. کمانرودی کجوری، موسی، 1394، تخلفات ساختمانی و تغییرات فضایی-کالبدی در مناطق کلان‌شهر تهران، فصلنامة تحلیل فضایی مخاطرات محیطی، سال اول، شمارة پیاپی 2، صص 65-76.
20. ــــــــــــــــــــــــــــ 1384، موانع ساختاری مدیریت توسعة شهری در ایران، فصلنامة اقتصاد سیاسی، سال سوم، شمارة 10، صص 48-57.
21. محمدی، جمال و سارا میرزایی، 1394، تبیین وضعیت و شناخت عوامل مؤثر بر تخلفات ساختمانی در کلان‌شهرهای ایران؛ مطالعة موردی: مناطق پانزده‌گانة شهر اصفهان، فصلنامة تحقیقات جغرافیایی، سال سی‌ام، شمارة 2، صص 195-214.
22. محمدی ده‌چشمه، مصطفی و جعفر سعیدی، 1393، آسیب‌شناسی تخلفات موضوع کمیسیون‌های مادة 100 قانون شهرداری براساس یافته‌های تطبیقی از کلان‌شهرهای ایران، دو فصلنامة دانش و پژوهش حقوقی، دورة 3، شمارة 1، صص 168-139.
23. مرآت‌نیا، منصوره، 1379، رانت اقتصادی (بهرة مالکانه) در طرح‌های توسعة شهری، فصلنامة مدیریت شهری، سال اول، شمارة 1، صص 40-48.
24. می‌دری، احمد، 1373، عدم تقارن اطلاعات منبع رانت، فصلنامة راهبرد، شمارة 4، صص 43-62.
25. هاروی، دیوید، 1376، عدالت اجتماعی و شهر، ترجمة فرخ حسامیان، محمدرضا حائری و بهروز منادی‌زاده، چاپ اول، انتشارات شرکت پردازش و برنامه‌ریزی شهری، تهران.
26. یزدانی، فردین، 1382، مدیریت مالی شهر: تولید رانت؛ گرانیگاه نظام درآمدی شهرداری‌ها، فصلنامة مدیریت شهری، شمارة 13، صص 12-17.
27. Alnsour, J., and Meaton, J., 2009, Factors Affecting Compliance With Residential StandardsIn The City Of Old Salt, Jordan, Habitat International No. 33, PP. 301–309. Available at: www.sciencedirect.com (1 Nov, 2009).
28. Arimah, C., and Adeagbo, D., 2000, Compliance With Urban Development AndPlanning Regulations In Ibadan, Nigeria. Habitat International, Vol. 24, No. 3, PP. 279–294. Available at: www.sciencedirect.com (19May, 2009).
29. Boob, T. N. and Rao, Y. R. M., 2012, Violation of Building Bye-Laws and Development Control Rules: A Case Study, IOSR Journal of Mechanical and Civil Engineering (IOSR JMCE), ISSN: 2278-1684 Vol.2, No. 4 (Sep-Oct 2012), PP. 48-59.
30. Pong-Kuang T., et al., 2008, Categories of Building Violations and Environmental Externalities-Empirical Observation in Taiwan, http://www.prres.net/ index.htm?http://www.prres.net/Proceedings/2009proceedings.asp.
31. Fekade, W., 2000, Deficits of Formal Urban Land Management and Informal Responsesunder Rapid Urban Growth: An International Perspective. Habitat International, Vol. 24, No. 2, PP. 127–150. Available at: www.sciencedirect.com (13Mar, 2009).
32. Ioannidis, Ch., Psaltis, Ch., Potsiou, Ch., 2009, Towards a Strategy For Control OfSuburban Informal Buildings Through Automatic Change Detection, Computers, Environment and Urban Systems No. 33, PP. 64–74. Available at: www.sciencedirect.com (14 Nov, 2009).
33. Zegarac, Z., 1999, Illegal construction in Belgrade and the prospects for urban development planning. Cities, Vol. 16, No. 5, PP. 365–370. Available at: www.sciencedirect.com (11 Oct, 2009).
34. Baharvandi, A., 2013, the survey of building violations in Lorestan State cities, the first national conference of architecture, restoration, urbanisme and environment, http://www.civilica.com. (In persion)
35. Bahmani Monfared, H., and Kalantari, M., 2012, The survey of the impact of Municipal Law 100 on building violations control in Iran, the fourth national conference of urban planning and management, http://www.civilica.com. (In persion)
36. Farhudi, R., and Amakchi, A., 2005, Historical development trend, land use and urbanisme pinch in Sanandaj in Iran, Geographical Research Quarterly, No. 53, PP. 87-98. (In persion)
37. Harvey, D., 1997, Social justice and the city, translated by Farrokh Hesamian et.all. First edition, Urban Analysis and Planning Institute. (In persion)
هاروی، دیوید، 1376، عدالت اجتماعی و شهر، ترجمة فرخ حسامیان، محمدرضا حائری و بهروز منادی‌زاده، چاپ اول، انتشارات شرکت پردازش و برنامه‌ریزی شهری، تهران.
9. Hajiusefi, A., 1997, Rent, rentier state and rentirism: a conceptual survey, Journal of political-economic infomations, No: 125 and 126, PP. 152-155. (In persion)
10. Hosinizadeh Mehrjerdi, S., and Mirnejad, A., 2014. Factors and consequences analysis of unauthorized construction in Hamidia city and Solutions to deal with it, the first national conference of civil, architecture and sustainable development, http://www.civilica.com.
11. Kamanroudi Kojouri, M., 2015. Building violations and spatial-physical chenges in Tehran metropolitan sections, spatial Analysis of Environmental Hazards Quarterly, first. 1, Successive Number 2, PP. 65-76.
کمانرودی کجوری، موسی، 1394، تخلفات ساختمانی و تغییرات فضایی-کالبدی در مناطق کلان‌شهر تهران، فصلنامة تحلیل فضایی مخاطرات محیطی، سال اول، شمارة پیاپی 2، صص 65-76.
12. Kamanroudi Kojouri, M., 2005, Strutural obstacles of urban development management in Iran, Journal of political economic, No.10, PP. 42-51.
 Khezri, M., 2005, Rent-Seeking Economy: Survay of Rent-Seeking Backgrounds in State Budgeting System, first edition, Publisher of management and planning organization, Tehran. (In persion)
 Matthew, E., 1992, Urban and regional economics-Marxist perspectives, harwood academic publishers Boston College, Massachusetts, USA.
13. Meratnia, M., 2000, Economic Rent in Urban Development Plans, Jounal of urban management, No: 1, PP. 40-48. (In persion)
 
Medari, A., 1994, Information Asymmetry the Rent Sources, jounal of Rahbord, No: 4, PP. 43-62.
Mohamadi, J., and Mirzai, S., 2015. Explain The Situation and The Factors Which Affect Building Violations in Metropolises In Iran, Case Study: Fifteen Areas of Isfahan, Geographical Research Quarterly, Vol. 30, No. 2, PP. 109-123.
Mohamadi Dehcheshmeh, M., and Saidi, J., 2014. Pathology of building violations according comparative results of metropolises in Iran, Journal of law knowledge and research, No: 1, pp 139-168. (In persion)
محمدی ده‌چشمه، مصطفی و جعفر سعیدی، 1393، آسیب‌شناسی تخلفات موضوع کمیسیون‌های مادة 100 قانون شهرداری براساس یافته‌های تطبیقی از کلان‌شهرهای ایران، دوفصلنامة دانش و پژوهش حقوقی، دورة 3، شمارة 1، صص 168-139.
Ioannidis, Ch., Psaltis, Ch., Potsiou, Ch., 2009. Towards a Strategy for Control ofSuburban Informal Buildings through Automatic Change Detection, Computers, Environment and Urban Systems 33: 64–74. Available at: www.sciencedirect.com (14 Nov, 2009).
Pong-Kuang Tseng, Che-Ming Chiang, Hsueh-Yen Hu, and Chau-Yau Chen, 2008, Categories of Building Violations and Environmental Externalities-EmpiricalObservation in Taiwan, http://www.prres.net/ index.htm?http://www.prres.net/Proceedings/2009 proceedings.asp.
Pezhman, M., et al., 2014. Survay and analyzes of on factors affecting building violations in small towns, case study: Babolsar city, Journal of urban planning geography reaserches, No: 2, pp 239-252. (In persion)
پژوهان، موسی و دیگران، 1393، بررسی و تحلیل عوامل مؤثر بر تخلفات ساختمانی در شهرهای کوچک (نمونة موردی: شهر بابلسر)، فصلنامة پژوهش‌های جغرافیای برنامه‌ریزی شهری، دورة 2، شمارة 2، صص 239-252.
Pourmohamadi, M., and Khalilnezhad, A., 2002, The Land Roles and Important in Urban Development Plans and Building Land in Urban Development Plans and Trial Mechanisms to Building Violations, Case Study: Tabriz City, Journal of geography and planning, No: 30, pp 9-32. (In persion)
پورمحمدی، محمدرضا و احمد خلیل‌نژاد، 1381، نقش و اهمیت زمین در طرح‌های توسعة شهری و سازکارهای رسیدگی به تخلفات ساختمانی (نمونة موردی: شهر تبریز)، نشریة جغرافیا و برنامه‌ریزی (نشریة دانشکدة علوم انسانی و اجتماعی دانشگاه تبریز)، شمارة 30، صص 32-9.
 Rahimi, V., and Penad, A., 2012, Analyses and Survey of Municipal Law 100 Commission Vots, Case Study: Region 2 Zahedan Municipality, the fourth national geography student conference, http://www.civilica.com. (In persion)
رحیمی، وحید و پناد، عبدالصمد، 1391، تحلیل و بررسی آراء صادرة کمیسیون مادة 100 شهرداری-مطالعة موردی: منطقة ۲ شهرداری زاهدان، چهارمین همایش علمی سراسری دانشجویی جغرافیا.
Raesdana, F., 2003, The Introduction of a New Kind of Urban Land Rent, Office of Cultural Research, journal of political economy, first year, second edition, pp 118-109. (In persion)
رئیس‌دانا، فریبرز، 1382، معرفی گونة تازه‌ای از رانت زمین شهری، دفتر پژوهش‌های فرهنگی، فصلنامة اقتصاد سیاسی، سال اول، شمارة دوم، صص 118-109.
24. Raesdana, F., 2001. Applied Researches of Development and Iran's Economy, the first volume, basic understandings, publication springs, ferst printing, Tehran. (In persion)
رئیس‌دانا، فریبرز، 1380، بررسی‌های کاربردی توسعه و اقتصاد ایران، جلداول، شناخت‌های پایه‌ای، تهران: نشرچشمه، چاپ اول، تهران.
25. Sarkhili, E., Rafieyan, M., and Bemanian, M., 2014. The Survey Of Relation Betvin Building Use Violations and Tehran Spatial Structure With Using Spatial Regression Analysis, Journal of architecture andNS urbanisme, No: 12, pp 23-41. (In persion)
سرخیلی، الناز، رفیعیان، مجتبی و بمانیان، محمدرضا، 1393، بررسی رابطة بین تخلف ساختمانی تغییر کاربری و ساختار فضایی تهران با استفاده از تحلیل رگرسیون فضایی، فصلنامة معماری و شهرسازی، دورة 6، شمارة 12، صص 23-41.
Sarkhili, E., Rafieyan, M., and Bemanian, M., 2012. The survey of motivations of building density violations in Tehran, Journal of architecture & urbanisme, No: 30, pp 145-162. (In persion)
سرخیلی، الناز، رفیعیان، مجتبی و بمانیان، محمدرضا، 1391، بررسی انگیزه‌های تخلف احداث بنای مازاد بر تراکم ساختمانی در شهر تهران، فصلنامة مدیریت شهری، شمارة 30، صص 145-162.
Smailpour, N., Dehdhankordi, A., and Khakiandehkordi, M., 2015. Creation reasons of building violations in Iran cities with emphasis on building dencity and suggestion of solutions for that decrease, case study: Farokhshahr, International conference of engineering sciences, art & law, http://scholar.google.com. (In persion)
اسمعیل‌پور، نجما، دهقان دهکردی، الهه و خاکیان دهکردی محمدرضا ،  1394، علل بروز تخلفات ساختمانی در شهرهای ایران با تأکید بر تراکم ساختمانی و ارائة راهکارهای کاهش آن (نمونة موردی: فرخشهر)، کنفرانس بین‌المللی علوم مهندسی، هنر و حقوق.
28. Tehran municipality, 2010. A revew and reform of how to prevent and Investigation of building violations, research report, Summary. (In persion)
شهرداری تهران، 1389، بازنگری و اصلاح چگونگی جلوگیری از خلاف ساختمانی و رسیدگی به آن‌ها، گزارش پژوهشی: خلاصة گزارش.
29. Zangiabadi, A., and Ghaedrahmati, S., &, et al., 2017, Spatial analyses building violations Interaction and vulnerability from earthquake: Esfahan regions, spatial planning journal, Vol. 14, No. 2, pp. 1-21.
Ziatavana, M., and Ghadermarzi, M., 2009, Land use changes in the process of urban sprawl in rural villages around the cities of Sanandaj Naysr and Hasanabad, Human Geography Research Quarterly, N. 68, pp. 119-135.
 Yazdani, F., 2003, Financial management of the city: the production of rent, center of the municipality's revenue, Journal of Urban Management, No. 13, pp. 12-17.
Zegarac, Z., 1999, Illegal construction in Belgrade and the prospects for urban development planning. Cities, Vol.16, No. 5, 365–370. Available at: www.sciencedirect.com (11 Oct., 2009).
 
Human Geography Research
Volume 50, Issue 2
July 2018
Pages 317-337

Files

History

  • Receive Date: 20 October 2016
  • Revise Date: 19 January 2017
  • Accept Date: 21 January 2017

Share

How to cite

Statistics