سناریوسازی تفکیک قطعات زمین در فرایند توسعة شهری (مطالعة موردی: نواحی پیرامونی شهر سمنان)

نوع مقاله: مقاله علمی پژوهشی

نویسندگان

1 دانشجوی دکتری شهرسازی، دانشگاه هنر اصفهان

2 استادیار، دانشگاه هنر اصفهان

3 دانشیار، دانشگاه خواجه نصیرالدین طوسی

4 دانشجوی دکتری GIS، دانشگاه خواجه نصیرالدین طوسی

چکیده

برنامه‌ریزی توسعة شهری همواره با چالش‌های جدید در زمینة افزایش پیچیدگی‌ها در محیط تصمیم‌گیری روبه‌رو بوده است و این امر ضرورت به‌کارگیری روش‌های جدید را ایجاد می‌کند. در این زمینه، برنامه‌ریزی مبتنی بر سناریوسازی به‌عنوان رویکردی جدید می‌تواند به شناسایی و ارائة سناریوهای گوناگون برای تصمیم گیری های مشخص در مدیریت شهری کمک‌کننده باشد. در فرایند توسعة شهری، مقولة تفکیک اراضی همواره از موضوعات بحث‌برانگیز در راستای گسترش مناطق شهری بوده و عوامل متعددی در تعیین اندازة مساحت قطعات مورد نظر دخیل بوده‌ است. در پژوهش حاضر، چهار عامل بعد خانوار، سطح درآمد، قیمت زمین و میزان دسترسی به مراکز شهری، متغیرهای مستقل هستند و مساحت زمین نیز متغیر وابسته است. نتایج بررسی اهمیت هریک از متغیرهای مستقل در تبیین متغیر وابسته در رابطة رگرسیون ارائه شده است. منطقة مطالعة موردی شهر سمنان است که تا افق طرح جامع (1405) نیاز به 86 هکتار زمین دارد. فرایند مدل‌سازی تفکیک زمین در هفت گام انجام شده است. ابزار پایة مورد استفاده برای تقسیم‌بندی زمین مدلی است که داهال و چو (2014) ارائه کرده‌اند. با درنظرگرفتن متغیرها و روابط ارائه‌شده برای تعیین اندازة قطعات تفکیکی، چهار سناریو به‌دست‌ آمده است. درنهایت با توجه به ویژگی‌های شهر سمنان، سناریوی محتمل که مبتنی است بر اسکان قشر پایین و متوسط درآمدی در ناحیة پیرامونی شهر، انتخاب و نحوة قطعه‌بندی آن ارائه شد.

کلیدواژه‌ها

موضوعات


عنوان مقاله [English]

Scenario Making for Land Subdivision in the Urban Development Process Case Study: Marginal Area of Semnan

نویسندگان [English]

  • Seyyed Mojtaba Ghazi Mirsaeed 1
  • Mahmod Mohammadi 2
  • Mohammad Taleai 3
  • somayeh abolhassani 4
1 Isfahan University of Art
2 Isfahan University of Art
3 K. N. Toosi University of Technology
4 K. N. Toosi University of Technology
چکیده [English]

Extended Abstract
Urban development planning has always faced new challenges with regard to increasing complexities in the decision-making environment which makes it necessary to use new methods for predicting and preparing for the future. In this regard, as a new approach, the planning based on making scenarios will help identify and present different scenarios for making specific decisions in urban management. In the process of urban development, the subdivision of land has always been a controversial topic with regard to new developments and several factors have been involved in determining the size of the area of the desired parts. In the present study, the four factors of household dimension, income level, land price, and accessibility to urban centers were selected as independent variables and land area was selected as the dependent variable. The results of the significance of each independent variable in explaining the dependent variable have been presented in a regression relationship. The region under study is Semnan city which, according to the predictions of the comprehensive plan horizon (2026), will need 86 hectares of land. The land subdivision modeling process has been done in seven steps and the basic tool used to divide the land is the model presented by Dahal and Chow (2014) which divides large pieces of land fully automatically based on size, shape, and direction. Considering the variables and relationships presented to determine the size of separation segments, four possible scenarios are obtained and finally, according to the characteristics of the city of Semnan, the probable scenario that is based on accommodation of low and medium level of income in margin area of city has been chosen and the pattern of subdivision is presented.
Introduction
Complexity and multi-dimensionality of the urban development process have made its analysis difficult leading to uncertainties and the probability of occurrence of various futures. the planning based on making scenarios is one of the common ways to deal with uncertainty in the environment. Unlike traditional planning methods, this approach develops potentially different views of the future and thus provides a basis for creating solutions and options that are suited to different situations. In the planning of urban development, land subdivision is considered as the first stage of design. Investigating and analyzing the effects of different patterns of land subdivision in a vacant land plot is an important part of urban development projects. Because of the various economic, social, and physical factors involved in the process of land subdivision, the need to examine their impacts is necessary. In this regard, the purpose of the present study is to apply the factors affecting the subdivision of land plots and the presentation of its various patterns in the process of urban development with the approach of making scenarios. The basic tool used in this regard is the model developed by Dahal and Chow (2014). This model is based on vector space and divides the land fully automatically. Based on this, different patterns of land subdivision have been presented in different scenarios and considering the characteristics of the case study (Semnan city), the probable scenario has been chosen.
Methodology
This research is applied in terms of purpose and is descriptive-analytical in terms of method. The proposed modeling for land subdivision in the developed areas of Semnan up to the comprehensive plan horizon (2026) is carried out in seven steps:
Step 1: Calculating the amount of land needed to develop the city in the comprehensive plan horizon (2026)
Step 2: Determining the blocks in the developed margin area
Step 3: Determining the spatial value of each of margin blocks
Step 4: Providing a regression relation according to the factors affecting the size of the segments of the land
Step 5: Predicting income growth and land price in the comprehensive plan horizon (2026)
Step 6: Providing different scenarios for land division in the comprehensive plan horizon (2026)
Step 7: Conclusion and selection of the probable scenario
Results and discussion
In this research, presenting different scenarios has been done through statistical methods. On this basis and considering previous studies, accessibility, household dimension, land price, and household income level were selected as the main factors affecting the determination of the area of land segments, and the effect of each of them was determined based on a regression relation in Semnan city. On the other hand, each identified margin block has a different spatial value considering the two factors of accessibility and land price and the households tend to live in one of the margin blocks according to their economic power and suitability so that it was assumed that higher-income households will live in blocks with higher land prices and better accessibility. Assuming that the regression relationship in comprehensive plan horizon (2026) holds and considering the spatial value of each block, four different scenarios were presented for the subdivision of land segments using Dehal and Chow’s model (2014).
Conclusion
In order to select a scenario which is more consistent with the future conditions of urban development in Semnan, the views of real estate agencies (6 real estate agencies) and 4 urban planning experts of Semnan municipality were used. Real estate agencies were asked to choose the probable scenario according to land price, land sale, mortgage, rent, and area of existing segmented lands in the margin neighborhoods of Semnan such as Rozieh Town, Janbazan Town, 400 Units and Mehr Housing Units, and also according to people’s living standards and their willingness for housing in these neighborhoods. In addition, the urban experts of the municipality were asked to choose the desirable scenario by considering the population increase of Semnan city by 2026, the settlement of the immigrant population, land price, the number of licenses issued for construction, the lack of facilities and land uses, and, finally, the economic, social, and cultural characteristics of the inhabitants of margin neighborhoods. By summing up the obtained comments, scenario number four seemed the most likely option from the view of most experts.
Keywords
Scenario, Land Subdivision, Urban Land Use Planning, Detailed Plan

کلیدواژه‌ها [English]

  • Scenario Making
  • Land Subdivision
  • Location Value
  • Urban Land Use Planning
  • Detailed Plan
  1. ابراهیمی، مهدی، حیدرخانی، هابیل، عبدالمحمدی، امیر، فیروزآبادی، آمنه و ناهید طیبی، 1391، بررسی عوامل مؤثر بر رضایت مشتریان از مسکن شهری شهر اصفهان، نشریة تخصصی علوم اجتماعی، دانشگاه آزاد اسلامی، واحد شوشتر، سال ششم، شمارة 18، صص 149-170.
  2. اکبری، نعمت‌الله و ناصر یارمحمدیان، 1391، تحلیل دوره‌های رونق و رکود سرمایه‌گذاری خصوصی مسکن، نشریة مدیریت شهری، شمارة 30، صص 239-252.
  3. بوستانی، حمیدرضا، رضایی دولت‌آبادی، حسین و مصطفی گوهری‌فر، 1393، برنامه‌ریزی منطقه‌ای بر مبنای سناریو با استفاده از فرایند تحلیل سلسله‌مراتبی، موردشناسی: تعاون روستایی شهرهای رستم و نورآباد ممسنی، نشریة جغرافیا و آمایش شهری-منطقه‌ای، شمارة 11، صص 67-84.
  4. بهشتی، محمدباقر و نادر زالی، 1390، شناسایی عوامل کلیدی توسعة منطقه‌ای با رویکرد برنامه‌ریزی بر پایة سناریو: مطالعة موردی استان آذربایجان شرقی، فصلنامة برنامه‌ریزی و آمایش فضا (مدرس علوم انسانی)، دورة 15، شمارة 1، صص 41-63.
  5. حبیبی، لیلا و مریم جعفری مهرآبادی، 1389، آینده‌پژوهی و آیندة کلان‌شهرها با تأکید بر کلان‌شهر تهران، فصلنامة جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، سال دوم، شمارة 6، صص 97-110.
  6. حق‌‌جو، محمدرضا، هادیان، هاله، بهزادی، غلامعلی، قائمی‌پور، مرتضی، رئیسی، حامد و سمیه رستم‌آبادی، 1392، تدوین الگوی راهنمای تهیة طرح‌های تفکیک اراضی، سازمان نظام‌مهندسی ساختمان مازندران.
  7. خاکپور، براتعلی و رضا صمدی، 1393، تحلیل و ارزیابی عوامل مؤثر بر قیمت زمین و مسکن در منطقة سه شهر مشهد، نشریة جغرافیا و آمایش شهری-منطقه‌ای، شمارة 13، صص 21-38.
  8. خدری، روناک، 1395، ارزیابی کارایی روش‌های قطعه‌بندی اراضی به‌منظور استفاده در مدل‌سازی توسعة شهری، پایان‌نامة کارشناسی ارشد مهندسی عمران-نقشه‌برداری دانشگاه خواجه‌نصیرالدین طوسی، به راهنمایی دکتر محمد کریمی.
  9. خرم‌‌روز، حامدرضا و محمد طالعی، 1392، ارزیابی و اصلاح موقعیت مکانی ایستگاه‌های شبکة قطار شهری با استفاده از سیستم اطلاعات مکانی و تصمیم‌گیری چندمعیاره، مطالعة موردی: خط سه قطار شهری تهران، نشریة برنامه ریزی و آمایش فضا، دورة هفدهم. شمارة 1، صص 66-87.
  10. دفتر تحقیقات کاربردی راهور، 1391، قوانین و مقررات راهور، چاپ اول. شرکت چاپ و انتشارات راه فردا، تهران.
  11. رهنما، محمدرحیم، اسدی، امیر و مجتبی روستا،  1392، تحلیل توزیع فضایی قیمت زمین در شهر مشهد، فصلنامة جغرافیا و برنامه‌ریزی شهری، سال پنجم، شمارة 18، صص 86-106.
  12. زالی، نادر، 1390، آینده‌نگاری راهبردی و سیاست‌گذاری منطقه‌ای با رویکرد سناریونویسی، فصلنامة مطالعات راهبردی، سال چهاردهم، شمارة 4، صص 33-54.
  13. زنگنه، یعقوب، سمیعی‌پور، داوود، حسینی، سید هادی و زکیه آب‌باریکی، 1391، بررسی روندها و انگیزه‌های مهاجرت‌های درون‌شهری؛ مطالعة موردی: سبزوار، نشریة مطالعات جغرافیایی مناطق خشک، شمارة 7، صص 43-61.
  14. طبیبیان، منوچهر، رضایی، ناصر و همایون نورایی، 1391، تبیین آثار مهاجرت درون‌شهری بر پایداری محیط‌های مسکونی؛ مطالعة موردی: محلة کن، منطقة 5 تهران، مجلة محیط‌شناسی، شمارة 61، صص 141-154.
  15. طرح جامع سمنان، 1394، مهندسان مشاور معماری و شهرسازی آرمان‌شهر، جلد 1-6.
  16. عباسی‌نژاد، حسین و کیهان شهاب لواسانی، 1393، پیش‌بینی دوره‌های رونق و رکود قیمت مسکن با استفاده از تجزیة موجک و شبکه‌های عصبی مصنوعی، فصلنامة تحقیقات مدل‌سازی اقتصادی، شمارة 18، صص 7-46.
  17. فرامرزی، مهران، ابراهیمی، حمیدرضا و ناصر براتی، 1391، مفهوم تفکیک اراضی در گسترش‌های جدید شهری، مطالعة موردی: الگوی تفکیک در شهر زنجان، فصلنامة باغ نظر، سال نهم، شمارة 23، صص 3-10.
  18. قزلباش، سمیه، سجادی، ژیلا، صرافی، مظفر و محسن کلانتری، 1394، آینده‌پژوهی به روش سناریونویسی تکوینی، چارچوبی برای پیوند علم و تجربه؛ مطالعة موردی: استان زنجان، فصلنامة جغرافیا، شمارة 47، صص 303- 324.
  19. محمدزاده، پرویز، قنبری، ابوالفضل و رقیه ناظم‌فر، 1394، تعیین عوامل مؤثر بر انتخاب مکان واحدهای مسکونی با استفاده از مدل انتخاب گسسته؛ مطالعة موردی: شهر تبریز، فصلنامة اقتصاد و مدیریت شهری. سال سوم، شمارة 10، صص 95- 110.
  20. مرکز آمار ایران، 1394، چکیدة نتایج طرح آمارگیری هزینه و درآمد خانوارهای روستایی و شهری سال‌های 1394-1382، نشر مرکز آمار ایران، تهران.
  21. مرکز آمار ایران، 1395، چکیدة نتایج طرح آمارگیری از قیمت زمین و اجارة مسکن در شهرهای منتخب، 1379- 1394، نشر مرکز آمار ایران، تهران.
  22. مصاحب، مجدالدین، طالعی، محمد، عبادی، حمید و علی سلطانی، 1388، برآورد ریز شبیه‌ساز دسترسی به خدمات شهری: روشی مبتنی بر سامانة اطلاعات مکانی و تلفیق حمل‌ونقل و کاربری، نشریة سنجش‌ازدور و GIS ایران، سال اول، شمارة 2، صص 45-62.

23. Ebrahimi, M., Heidarkahni, H., Abdolmohammadi, A., Firozabadi, A., and Tayyebi, N., 2012, Studying the Effective Factors on Customers' Satisfaction of Urban Housing in Isfahan City, Professional Journal of Social Sciences, Islamic Azad University, Shoshtar Unit, Vol. 6, No. 18, PP. 149-170. (In Persian)

24. Akbari, N., and YarMohammadian, N., 2012, Analyzing of Business Cycle of Private Residential Investment (Markov-Switching Vector Auto Regression Model), Journal of Urban Management, No. 30, PP. 239-252. (In Persian)

25. Bostani, H., Rezaee Dolat Abadi, H., and Goharifar, M., 2014, Regional Planning Based on Scenario with Using of Analytical Hierarchy Process, Case Study: Rural Cooperative of Rostam and Noor Abad Mamaseni Cities, Journal of Geography and Urban-Regional Planning, No. 11, PP. 67-84. (In Persian)

26. Beheshti, M. B., and Zali, N., 2011, Key Factors of Regioanal Development with Planning Approach Based on Scenarios, Case Study: East Azarbayejan, Quarterly Spatial Planning (Modares Human Science), Vol. 15, No. 1, PP. 41-63. (In Persian)

27. Habibi, L., and Jafari Mehr Abadi, M., 2010, Future Studies and Feature Metropolitans with Emphasis on Tehran Metropolitan, Quarterly of Geography and Urban Planning, Vol. 2, No. 6, PP. 97-110. (In Persian)

28. Haghjoo, M. R., Hadian, H., Behzadi, G., Ghaemipour, M., Raeisi, H., and Rostam Abadi, S., 2012, Compilation of Guide Template of Land Subdivision Plans, Mazandaran Engineering System Organization. (In Persian)

29. Khakpour, B., and Samadi, R., 2014, Analysis and Evaluation of Factors Affecting Land and Housing Prices in District No. 3 of Mashhad, Journal of Geography and Urban-Regional Planning, No. 13. PP. 21-38. (In Persian)

30. Khedri, R., 2016, Evaluate the Performance of Segmentation Methods in Modeling Urban Development Land, Dissertation for Master of Science, Civil-Survey Engineering, Supervisor: Dr. Mohammad Karimi, K. N. Toosi University of Technology. (In Persian)

31. Khoram Roz, H. R., and Talei, M., 2013, Evaluation and Reform of the Location of Metro Stations Using GIS and Multi Criteria Decision Making: A Case Study of Tehran, Quarterly Spatial Planning (Modares Human Science), Vol 17, No.1, PP. 66-87. (In Persian)

32. Office of Routs Applied Research, 2012, Rules and Regulations of Routs, 1st Edition, Rahe Farda Printing and Publishing Company, Tehran. (In Persian)

33. Rahnama, M. R., Asadi, A., and Rosta, M., 2013, Analysis of Spatial Distribution of Land Price in Mashhad, Quarterly of Geography and Urban Planning, Vol 5, No. 18, PP. 86-106. (In Persian)

34. Zali, N., 2011, Strategic Foresight and Policy Making with Scenario Building Approach, Quarterly Strategic Studies, Vol. 14, No. 4, PP. 33-54. (In Persian)

35. Zanganeh, Y., 2012, Studying the Trend and Motivation of Inner Urban Immigration, Case Study: Sabzevar, Journal of Arid Regions Geographic's Studies. No. 7, PP. 43-61. (In Persian)

36. Tabibian, M., Rezaee, N., and Noraee, H., 2012, Explaining the Effects Inner Urban Immigration on Housing Environment Sustainability, Case Study: Kan Neighborhood, No. 5 Region of Tehran, Journal of Environment Studies, No. 61, PP. 141-154. (In Persian)

37. Semnan Comprehensive Plan, 2015, Armanshahr Architectural and Urban Planning Consulting Engineers, Vol. 1-6. (In Persian)

38. Shahab Lavasani K., and Abbasi Nejad, H., 2015, Forecasting the Hosing Booms or Busts Using Wavelet Decomposition and Artificial Neural Networks, Journal of Economic Modeling Research, No.18, PP.7-46. (In Persian)

39. Faramarzi, M., Ebrahimi, H., and Barati, N., 2012, An Investigation of Concept of Subdivision in New Urban Extensions, Case Study: Zanjan City, Quarterly Bagh-E Nazarm, Vol. 9, No. 23,  PP. 3-10. (In Persian)

40. Ghezalbash, S., Sajadi, Z., Sarafi, M., and Kalantari, M., 2015, Future Studies Using Formative Scenario Analysis, A Framework to Integrate Science and Practice Case Study: Urban System of Zanjan Province, Quarterly of Geography, No. 47, PP. 303-324. (In Persian)

41. Mohammad Zadeh, P., Ghanbari, A., and Nazemifar, R., 2015, Determination the Factors Affecting the Choice of Residential Units Location, By Using the Discrete Choice Model (The Case of Tabriz), Journal of Urban Economics and Management, Vol. 3, No. 10, PP. 95-110. (In Persian)

42. Statistical Center of Iran, 2014, The Abstract Results of Census Plan of Expenses and Income of the Urban and Rural Households, 2003- 2014, Statistical Center of Iran Publishing, Tehran. (In Persian)

43. Statistical Center of Iran, 2015, The Abstract Results of Census Plan of Land Price and Housing Lease in Selected Cities, 2000- 2015, Statistical Center of Iran Publishing, Tehran. (In Persian)

44. Masaheb, M., Talei, M., Ebadi, H., and Soltani, A., 2009, Estimation of Micro-Simulator Access to Urban Services: A Method Based on the Information System and Integration of Transportation and Land Use, Journal of Remote Sensing and GIS Of Iran, Vol. 1, No. 2, PP. 45-62. (In Persian)

45. Alexandridis, K., and Pijanowski, B. C., 2007, Assessing Multiagent Parcelization Performance in the MABEL Simulation Model Using Monte Carlo Replication Experiments. Environment and Planning B: Planning and Design,Vol. 34, No. 2, PP. 223-244.

46. Cowan, R., 2007, The Dictionary Of Urbanism,  Streetwise Press, London.

47. Dahal, K. R., and Chow, T. E., 2014, A GIS Toolset for Automated Partitioning of Urban Lands. Environmental Modelling and Software, No. 55, PP. 222-234.

48. Demetriou, D., See, L. M., and Stillwell, J., 2012, Landparcels: A Module for Automated Land Partitioning, School of Geography, University of Leeds.

49. Geurs, K. T., and Van Wee, B., 2004, Accessibility Evaluation of Land-Use and Transport Strategies: Review and Research Directions, Journal of Transport Geography, Vol. 12, No. 2, PP. 127-140.

50. Goffette-Nagot, F., Reginster, I., and Thomas, I., 2011, Spatial Analysis of Residential Land Prices in Belgium: Accessibility, Linguistic Border, and Environmental Amenities. Regional Studies, Vol. 45, No. 9, PP. 1253-1268.

51. Kopits, E., Mcconnell, V., and Miles, D., 2012, Lot Size, Zoning, and Household Preferences, Housing Policy Debate, Vol. 22, No. 2, PP. 153-174.

52. Lindgren, M., and Bandhold, H., 2003, Scenario Planning, Palgrave.

53. Moreno, N. L., 2008, A Vector-Based Geographical Cellular Automata Model to Mitigate Scale Sensitivity and to Allow Objects' Geometric Transformation, Library and Archives Canada= Bibliothèque et Archives Canada.

54. Ozus, E., Dokmeci, V., Kiroglu, G., and Egdemir, G., 2007, Spatial Analysis of Residential Prices in Istanbul, European Planning Studies, Vol. 15, No. 5, PP. 707-721.

55. Snoek, M., 2003, The Use and Methodology of Scenario Making, European Journal of Teacher Education, Vol. 26, No. 1, PP. 9-19.

56. Srour, I., Kockelman, K., and Dunn, T., 2002, Accessibility Indices: Connection to Residential Land Prices and Location Choices, Transportation Research Record: Journal of the Transportation Research Board, (1805), PP. 25-34.

57. Stevens, D., Dragicevic, S., and Rothley, K., 2007, I-City: A GIS-CA Modeling Tool for Urban Planning and Decision Making, Environ. Model, Softw, No. 22, PP. 761-773.

58. Vanegas, C. A., Aliaga, D. G., Benes, B., and Waddell, P., 2009, Visualization of Simulated Urban Spaces: Inferring Parameterized Generation of Streets, Parcels and Aerial Imagery. IEEE Transactions on Visualization and Computer Graphics, Vol. 15, No. 3, PP. 424-435.

59. Wakchaure, A. S., 2001, An Arcview Tool for Simulating Land Subdivision for Build Out Analysis, Thesis (Msc), Polytechnic Institute and State University, Virginia.

60. White, R., Engelen, G., and Uljee, I., 2015, Modeling Cities and Regions As Complex Systems: From Theory to Planning Applications, MIT Press.

61. Wickramasuriya, R., Chisholm, L. A., Puotinen, M., Gill, N., and Klepeis, P., 2011, An Automated Land Subdivision Tool for Urban and Regional Planning: Concepts, Implementation and Testing, Environmental Modelling and Software, Vol. 26, No. 12, PP. 1675-1684.

62. Wiseman, N., and Patterson, Z., 2016, Testing Block Subdivision Algorithms on Block Designs, Journal of Geographical Systems, Vol. 18, No. 1, PP. 17-43.